Depósito de garantía: cuánto pedir, qué se puede descontar y cómo devolverlo sin pleito

El depósito de garantía es el dinero que más discusiones genera al final de un alquiler, y casi siempre por la misma razón: nadie escribió, al inicio, en qué estado estaba la casa ni para qué servía exactamente el depósito. Al final, uno recuerda una pared limpia y el otro una mancha que "ya estaba".

Esta guía cubre lo que la ley dice (que es menos de lo que la gente cree), lo que dice el Código Civil sobre devolver el inmueble (que es más), y el método práctico para que el depósito se devuelva sin pelear.

Esto no es asesoría legal. Si tenés dudas sobre una cláusula, un abogado la revisa en minutos.

Cuánto pedir

La Ley de Inquilinato no fija el monto del depósito de garantía. Según el consultorio jurídico de la UNAH, "el valor del depósito, la forma de pago anticipado o en cuotas es convenido entre las partes, pudiendo ser el valor correspondiente a un mes o dos de renta". Eso es lo que se ve en la práctica: un mes para apartamentos sencillos, dos para casas o unidades amuebladas.

Lo que sí conviene dejar escrito en el contrato:

• El monto, y si se paga de una vez o en cuotas.
• Para qué sirve: renta pendiente, servicios impagos, daños más allá del desgaste normal.
• Que no es el último mes de renta. Si el inquilino "paga con el depósito" el último mes, te quedás sin garantía justo cuando la necesitás. Escribilo.
• Cuándo se devuelve y cómo (transferencia, en cuántos días).

De qué responde el inquilino al devolver la casa

Aquí la ley sí habla, en el Código Civil. El artículo 1713 dice que el arrendatario "deberá restituirla en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimo". Dos ideas ahí:

1. El desgaste normal no se descuenta. Una pintura que se opacó en dos años, un piso con marcas de uso, una llave de paso que se aflojó: eso es vivir en la casa, no dañarla. El artículo 51, numeral 5, de la Ley de Inquilinato dice lo mismo desde el otro lado: es causal de terminación el deterioro por negligencia del inquilino, "exceptuándose únicamente el demérito normal debido al uso".
2. Lo demás, sí. El mismo artículo 1713 añade que, en cuanto a los daños durante el alquiler, el inquilino "deberá probar que no sobrevinieron por su culpa" o la de sus huéspedes, y "a falta de esta prueba será responsable". El artículo 1707 lo extiende: responde "no sólo de su propia culpa, sino de la de su familia, huéspedes y dependientes".

Y una frase del 1713 que cambia todo: "Si no constare el estado en que le fue entregada, se entenderá haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario". Sin inventario de entrada, la ley presume que la casa estaba en buen estado, y la discusión pasa a ser sobre qué significa "regular". Con inventario, no hay discusión.

Qué se puede descontar (y qué no)

Con contrato e inventario, la liquidación es casi mecánica:

Sí se descuenta:

• Renta pendiente hasta el día de entrega.
• Servicios impagos que estaban a cargo del inquilino (agua, luz, cuota de mantenimiento), con el estado de cuenta a la vista.
• Daños que no son desgaste: un vidrio quebrado, una puerta forzada, agujeros grandes en paredes, un electrodoméstico incluido que se dañó por mal uso.
• Limpieza, solo si el contrato dice que la casa se entrega limpia y no se entregó así.

No se descuenta:

• Pintura y limpieza "para el próximo inquilino" cuando la casa se entregó en condición razonable.
• Reparaciones que eran del dueño desde antes (una fuga vieja, una instalación eléctrica defectuosa); el Código Civil se las asigna al arrendador (artículo 1693).
• Mejoras que el inquilino hizo con tu permiso y que quedan en la casa.

Cada descuento con su comprobante: la factura del vidriero, la cotización del pintor, el estado de cuenta del agua. No una cifra redonda "por daños".

Cómo devolverlo sin pleito: el método

1. Inventario de entrada. El día que entregás las llaves, recorré la casa con el inquilino, saquen fotos de cada ambiente y de cualquier detalle (una mancha, una rajadura), anoten el estado y firmen los dos. Una hoja y veinte fotos con fecha bastan.
2. Aviso de salida por escrito. La ley da al inquilino el derecho de terminar el contrato avisando con sesenta días de anticipación (artículo 38). Usá ese tiempo para agendar la inspección de salida.
3. Inspección de salida, con el mismo inventario en la mano. Comparen foto con foto. Lo que ya estaba, no se cobra.
4. Liquidación por escrito. Depósito recibido, menos cada descuento con su comprobante, igual a lo que se devuelve. Una copia para cada uno.
5. Devolución en la fecha pactada. Si el contrato dice quince días, quince días. Un depósito que "ya se devuelve" durante dos meses es el origen de la mitad de las quejas.

Si no hay acuerdo

Cuando dueño e inquilino no se ponen de acuerdo, el lugar para plantearlo es el Departamento Administrativo de Inquilinato (DAI). El Decreto 866 le encarga expresamente "recibir y devolver depósitos y hacer pagos conforme a esta Ley" (artículo 7) y resolver "todas las cuestiones que, derivadas de esta Ley, no sean de competencia de otras autoridades". El inquilino puede presentar su reclamo ahí; llegá con el contrato, el inventario y la liquidación, y la conversación es corta.

Dónde guardar todo esto

El inventario, las fotos de entrada y la liquidación final valen solo si los encontrás dos años después. En Bevorah el inquilino sube sus documentos desde el portal, el contrato y el depósito quedan registrados en la unidad, y cada pago tiene su recibo con fecha; al terminar el contrato, tenés el historial completo en un solo lugar para hacer la liquidación en diez minutos y no en una discusión.

Lo que se lleva un dueño de esto

Uno o dos meses de depósito, pactado por escrito y con destino claro. Un inventario con fotos firmado por los dos al entrar, porque sin él la ley presume que la casa estaba bien. Descuentos con comprobante, liquidación escrita y devolución en la fecha. Con eso, el depósito deja de ser el pleito del final y vuelve a ser lo que era: una garantía.

Fuentes

• Ley de Inquilinato, Decreto 50 (1966) y reforma por Decreto 866 (1979): artículos 38 y 51; Decreto 866, artículo 7. Texto íntegro en PDF del Poder Judicial.
• Código Civil de Honduras: artículos 1693, 1707, 1713 y 1714.
• Consultorio Jurídico Gratuito de la UNAH, preguntas frecuentes de inquilinato.