Qué hacer cuando el inquilino no paga: los pasos antes de pensar en desalojo

El día 3 del mes y no ha entrado la renta. Lo que hagás en las siguientes 48 horas define casi todo lo que viene después: si se resuelve con un mensaje, con un acuerdo, o en un juzgado meses más tarde.

Esta guía va en orden: primero lo que funciona casi siempre y no necesita abogado, después lo que dice la Ley de Inquilinato cuando eso no alcanza. Y una lista corta de lo que no podés hacer, porque es lo que más dueños hacen mal.

Esto no es asesoría legal. Si el atraso pasa de dos meses, hablá con un abogado antes de mover un papel.

Primero: qué es "mora" según la ley

Muchos dueños creen que el inquilino está en mora el día 2. La ley es más paciente. El artículo 51, numeral 1, dice que el contrato expira "por mora en el pago de la renta, entendiéndose que incurre en mora el inquilino que no paga la renta o no la deposita donde corresponde, dentro de los ocho días siguientes al de la fecha del vencimiento de dos mensualidades".

Es decir: la causal legal de desalojo por falta de pago aparece cuando hay dos meses vencidos y pasaron ocho días más. Antes de eso tenés un atraso, no una causal. Eso no significa que no podás hacer nada; significa que lo que hagás en ese tiempo es negociación y registro, no juicio.

Un detalle que importa: si el inquilino quiere pagar y vos no recibís, la ley lo protege. El artículo 27 reformado le permite depositar la renta a tu orden en el DAI, y presume tu mora si te negás a recibir dentro de los tres días hábiles antes o después del vencimiento. No cerrés la puerta al pago.

Los primeros días: mensaje, no reclamo

El día siguiente al vencimiento, un mensaje corto y sin tono: "Hola Rita, no veo el pago de octubre. ¿Hubo algún problema?". Nueve de cada diez veces es un olvido, un pago que se retrasó o un problema de un par de días.

Lo que sí conviene hacer desde ese primer mensaje:

• Todo por escrito, en el mismo canal siempre (WhatsApp sirve). Esa conversación es tu registro.
• Si acuerdan un pago parcial o una fecha nueva, escribila: cuánto y cuándo. Un acuerdo verbal no existe una semana después.
• Aplicá lo que dice el contrato, ni más ni menos. Si hay recargo por mora pactado, cobralo; si no lo hay, no lo inventés ese mes.
• Seguí dando recibo por cada pago, aunque sea parcial. El artículo 26 te obliga a entregar un recibo firmado por cada mensualidad, bajo multa de un mes de renta.

Si pasan las semanas: el acuerdo por escrito

Cuando el atraso se acerca al segundo mes, la conversación cambia de "¿hubo un problema?" a "¿cómo lo resolvemos?". Sentate con el inquilino y firmen algo simple: cuánto se debe, en cuántos pagos se pone al día y qué pasa si no cumple. Dos firmas y una copia para cada uno.

Este papel hace dos cosas. Le da al inquilino una salida ordenada, que es lo que la mayoría quiere. Y si al final no cumple, es la prueba de que vos hiciste todo lo razonable antes de ir más lejos.

Lo que está prohibido, aunque tengás razón

Aquí es donde más dueños se meten en problemas. La ley es explícita:

• El artículo 33 declara ilegal cualquier medida de presión para forzar la desocupación que no haya sido ordenada por el tribunal, y la manda al Código Penal. Prohíbe expresamente "suspender temporal o definitivamente los servicios de agua potable o de luz eléctrica, dejar al descubierto los techos, remover sus pisos, obstruir sus desagües, impedir el uso de la cocina y de los servicios sanitarios, y quitar puertas, ventanas o rejas".
• El artículo 28 reformado dice que solo la autoridad puede limitar al inquilino el uso del inmueble, y que cualquier acto del arrendador que afecte "la seguridad, el bienestar, la salud, la tranquilidad o la comodidad del inquilino" trae sanciones y "la responsabilidad criminal que corresponda".

Cambiar la cerradura, sacar las cosas a la calle, cortar la luz: no son atajos, son delitos. Y te dejan del lado equivocado en el juicio que vos mismo querías ganar.

Cuando no hay acuerdo: DAI o juzgado

Si ya hay dos mensualidades vencidas más ocho días, tenés la causal del artículo 51. El camino depende de si el contrato está registrado, como explica el consultorio jurídico de la UNAH:

1. Contrato registrado en el DAI: podés demandar el desalojo directamente en el Juzgado de Inquilinato (en Tegucigalpa y San Pedro Sula) o en el Juzgado de Letras de lo Civil que corresponda.
2. Contrato sin registrar o de palabra: primero vas al DAI a citar al inquilino y buscar una conciliación sobre el plazo para retirarse. Si no hay arreglo o lo incumple, entonces demandás.

Para la demanda, el juzgado pide el contrato original sellado por el DAI, copia de la escritura, los recibos que muestren qué meses no se pagaron y, si aplica, los estados de cuenta de servicios en mora (requisitos, UNAH). Aquí es donde el registro de pagos que llevaste desde el primer día deja de ser un hábito y se vuelve tu prueba.

Qué pasa en el juicio, en tiempos de la ley

El artículo 59 reformado describe el juicio de desahucio: se cita al inquilino para que conteste en tres días hábiles, se abre a pruebas, y la sentencia se dicta en cinco días hábiles después. La sentencia resuelve la desocupación, "el pago de la renta adeudada hasta el día de la desocupación" y las costas.

Después, el artículo 62 fija quince días para desocupar una vivienda (treinta si es local), improrrogables; pasado ese plazo viene el lanzamiento con auxilio de la policía (artículo 63). Y una válvula que el inquilino puede usar una sola vez por contrato: el artículo 68 le permite frenar todo, hasta antes del lanzamiento, pagando el total adeudado más las costas.

Los plazos de la ley son cortos en el papel. En la práctica un juicio lleva meses. Por eso todo lo anterior importa más que esta sección.

Cómo no volver a llegar aquí

Los dueños que casi nunca llegan al juzgado hacen tres cosas aburridas: recuerdan antes del vencimiento, confirman cada pago, y tienen un solo lugar donde ver quién debe qué. Bevorah hace eso solo: el inquilino recibe el recordatorio unos días antes, paga por el medio que vos aceptés, el recibo sale automático y vos ves en una pantalla quién está al día y quién no. Si un día hay que ir al DAI, el historial de pagos ya está ordenado, con fechas y recibos.

Lo que se lleva un dueño de esto

Un mensaje el día siguiente, un acuerdo por escrito antes del segundo mes, ni un solo atajo prohibido, y un registro de cada pago. La ley te da un camino cuando hay dos meses vencidos; todo lo que hagás antes decide si tenés que usarlo.

Fuentes

• Ley de Inquilinato, Decreto 50 (1966) y reforma por Decreto 866 (1979): artículos 26, 27, 28, 33, 51, 59, 62, 63 y 68. Texto íntegro en PDF del Poder Judicial.
• Consultorio Jurídico Gratuito de la UNAH, preguntas frecuentes de inquilinato y requisitos para la demanda de desalojo.