Quién paga cada reparación: una regla simple para dueños e inquilinos

Gotea la llave de la cocina. El inquilino manda la foto un martes por la noche con una pregunta que parece pequeña: "¿esto lo arreglo yo o lo arregla usted?". Lo que contestés define la relación para el resto del contrato.

La buena noticia es que hay una regla, está en el Código Civil desde hace más de un siglo, y es más sensata de lo que parece. La mala es que casi nadie la escribe en el contrato, y por eso cada reparación se vuelve una negociación.

Esto no es asesoría legal. Es la regla por defecto de la ley y cómo aplicarla; tu contrato puede decir otra cosa.

La regla por defecto: necesarias y locativas

El Código Civil divide las reparaciones en dos clases. El artículo 1693 lo dice completo: la obligación del dueño de mantener la cosa en buen estado "consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario".

• Reparaciones necesarias son las que mantienen la casa sirviendo para lo que se alquiló: el techo, la estructura, la instalación eléctrica, las tuberías, el calentador que se murió de viejo. Las paga el dueño, porque el artículo 1690 lo obliga "a mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada".
• Reparaciones locativas son, según el artículo 1706, "las que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioros que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes". El vidrio que se quebró, la cerradura que se forzó, el empaque de la llave, la puerta que el niño rayó. Las paga el inquilino.

Y una excepción que favorece al inquilino, en el mismo artículo 1693: el dueño paga "aun las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieren de fuerza mayor o caso fortuito, o de mala calidad de la cosa arrendada". Si la llave gotea porque la instalación era mala desde el principio, es tuya aunque sea una reparación pequeña.

Cómo aplicarla en la práctica: dos preguntas

Ante cualquier reparación, hacé dos preguntas en orden:

1. ¿Por qué se dañó? Si fue por uso indebido, descuido o un golpe del inquilino (o de su familia o visitas; el artículo 1707 lo hace responsable de todos ellos), lo paga el inquilino. Si fue por edad, defecto de la casa, una tormenta o un apagón, lo paga el dueño.
2. ¿Es mantenimiento menor o una reparación de fondo? Cambiar un empaque, un bombillo, destapar un desagüe por mal uso: locativa, inquilino. Cambiar el calentador, reparar la bomba, arreglar una fuga dentro de la pared: necesaria, dueño.

Con esas dos preguntas se resuelve el 90 % de los casos. Y para el 10 % restante está el contrato.

Lo que el inquilino debe hacer siempre: avisar

Hay una obligación del inquilino que muchos dueños no conocen y que juega a su favor. El artículo 1701 dice que el dueño reembolsa las reparaciones indispensables que el inquilino haga por su cuenta solo "siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa y que haya dado noticia al arrendador para que las hiciese por su cuenta".

Es decir: el inquilino tiene que avisar primero. Si arregla por su cuenta sin avisar, pierde el derecho a que le devolvás el costo, salvo que la urgencia no permitiera avisar. Poné en el contrato cómo se avisa (un mensaje, el portal) y en cuánto tiempo respondés. Eso protege a los dos: a vos, de facturas sorpresa; al inquilino, de quedarse esperando con una fuga.

Lo que el dueño no puede hacer: dejar la casa inservible

Del otro lado, la ley también tiene dientes. El artículo 1698 le da al inquilino el derecho a terminar el contrato "si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada", incluso si el problema apareció después de firmar y sin culpa suya. Y el 1694 dice que, cuando hay reparaciones urgentes que el inquilino debe tolerar, "tendrá derecho a que se le rebaje, entre tanto, el precio o renta en proporción a la parte" que no pueda usar.

Una casa sin agua por una bomba que el dueño no arregla no es un inquilino quejón; es una rebaja de renta o un contrato terminado, con la ley de su lado.

Cómo escribirlo una sola vez en el contrato

El artículo 1693 cierra con la frase clave: "Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones". Podés pactar otra cosa. Lo que no conviene es dejarlo en el aire. Una cláusula que funciona tiene tres partes:

1. La regla general, con las palabras de la ley: el dueño las necesarias, el inquilino las locativas, y las de fuerza mayor o mala calidad siempre el dueño.
2. Una lista corta de ejemplos de cada lado, para las discusiones típicas: bombillos, empaques y destapes de desagüe por uso, inquilino; calentador, bomba, techo, instalación eléctrica y fugas en pared, dueño.
3. El procedimiento: cómo avisa el inquilino, en cuántos días respondés, quién elige al técnico, y hasta qué monto puede el inquilino resolver por su cuenta y descontar de la renta con factura.

Con eso, la pregunta del martes por la noche tiene respuesta antes de que la hagan.

Cómo llevarlo sin que se pierda en el chat

El problema real de las reparaciones no es la ley, es el seguimiento: la foto quedó en WhatsApp, el fontanero dijo que iba el jueves, nadie sabe si fue. En Bevorah el inquilino reporta la reparación desde su teléfono con foto, vos la asignás a quien la arregla (un técnico de confianza o vos mismo), y los dos ven en qué estado va hasta que se cierra. Queda el historial por unidad: qué se arregló, cuándo y cuánto costó, que es justo lo que necesitás al liquidar el depósito o al decidir si esa llave ya toca cambiarla completa.

Lo que se lleva un dueño de esto

Necesarias, dueño; locativas, inquilino; fuerza mayor o mala calidad, dueño. Dos preguntas para aplicarlo (por qué se dañó, y si es mantenimiento menor o de fondo), la obligación del inquilino de avisar antes de arreglar, y una cláusula con la regla, ejemplos y procedimiento. Escrito una vez, sirve para todos los contratos.

Fuentes

• Código Civil de Honduras: artículos 1690, 1693, 1694, 1698, 1701, 1706 y 1707.
• Ley de Inquilinato, Decreto 50 (1966): artículo 51, numerales 5, 6, 8 y 9, sobre deterioro por negligencia, modificaciones sin permiso y reparaciones que exigen desocupar.